なぜ、「今」「マニラ」の「高級不動産」なのか

有力な投資先として注目を集めているASEAN(東南アジア)。
ほかにインドネシア、カンボジア、シンガポール、タイ、ブルネイ、ベトナム、マレーシア、ミャンマー、ラオスなどの国々がある中で、なぜ「フィリピンのマニラ」なのか?

また、比較的安価で購入しやすい金融商材があるにも関わらず、なぜ「高級不動産」なのか。
その理由をお伝えします。

フィリピンの将来性・有望性

1.高い人口増加率

若年層人口比率の高さはASEAN諸国でも群を抜いており、今後も人口増加が見込めます。

2010年フィリピン人口ピラミッド出典:Philippine Statistics Authority フィリピン国家統計局
The Age and Sex Structure of the Philippine Population: (Facts from the 2010 Census )

経済成長する社会であることが日本との大きな違いです。
日本の高度経済成長期直前と比べてみましょう

1998年日本人口ピラミッド出典:国立社会保障・人口問題研究所

この図は高度経済成長が始まる直前の1950年台の人口ピラミッドです。
このおよそ4年後から「東洋の奇跡」とまで言われた日本の高度経済成長が始まります。
フィリピンはこのような状況にあり、急速な経済成長が「今」、「まさに」起こっているのです。

マニラの市内にはニノイ・アキノ国際空港があり、拡張につぐ拡張を行っており、3本めの滑走路建設が予定されています。また、現空港の近くに800ヘクタールの広大な敷地に100億ドルもの費用をかけて新空港を建設することも計画されています。また高速道路網の整備も進んでます。
空前の規模で開発が進んでいる、まさしく高度経済成長期の日本を彷彿とさせるような開発ラッシュに沸き立っている世界ですね。

2.あまり知られていないフィリピンの産業構造

フィリピンで盛んな産業としてBPOが挙げられます。
BPOとはBusiness Process Outsourcing(ビジネス・プロセス・アウトソーシング)の略で、企業内で行われている総務・人事・経理・データ入力・ユーザーサポート、カスタマーサポートといった業務を外部に委託することを指します。
実は、BPO立国と言えるほど、フィリピンではBPO産業が盛んです。
フィリピンのITとBPOの協会であるThe Information Technology and Business Process Association of the Philippines( IBPAP)の調査によると、フィリピンのGDPの約5%をBPOが占めているという統計もあります。

この背景として、2つの理由が挙げられます。
1つはネイティブ並みの流暢な英語を話す英語人口の多さです。
その結果としてコールセンターの電話オペレーターといった、英語圏の産業が多くフィリピンに誘致されています。
アメリカ人がコールセンターに電話したら、フィリピン人が受け答えしているということはごく普通のこととなっています。
もう1つは人件費が非常に安いことです。
International Labour Organizationの調査によると、2011年のフィリピンの平均年収は約3000米ドルとなっており、日本の10分の1程度です。安価に英語が話せる人材を確保できる唯一の国であると言えましょう。

みなさんの中にもSkypeといったテレビ電話を使って英会話の練習をしている方もると思います。
約30分のレッスンで200円足らずという金額設定がなされており、大学教育を受け流暢な英語を話す人材を使ってもこのような低価格で提供できるのはフィリピンならではと言えます。

日本ではとかく労働というと工場といったものづくりを連想される方が多いため、フィリピンという国の産業がどれだけ世界に影響を与えているか知られていないと思います。もっとフィリピンの産業は広く知られてもいいのではないでしょうか。

3.旺盛な消費活動

平均的なフィリピン人の平均年収は48万円と書きましたが、所得が低い国とはまったく思えないほど消費活動が盛んです。
フィリピンに飛行機から降り立ち、一歩空港から出るとマニラ市内の道路はどこも自動車で大渋滞です。その多くは日本車で、トヨタ自動車のViosなどがあふれています。ちなみにほとんどが日本車です。Viosとは聞いたことがない車種ですが、中国や東南アジア向けに販売されているヴィッツをベースとした4ドアセダンの車種です。
古い車が大量に走っているというイメージを持たれるかも知れませんが、ほとんどが新しい車で、ジープニーと呼ばれるバスを除いて、ボロボロの車はほとんど見られません。購買力があるのですね。ちなみにジープニーはほとんどがボロボロで大気汚染の原因となっており社会問題になっていたりするのですが、それは別の機会に話したいと思います。

また、アジア最大級の規模を誇るSM Mall of Asiaをはじめマニラには巨大で近代的なショッピングセンターが幾つもあります。
日本にもイオンモールのような巨大ショッピングセンターはありますが、大体は郊外にありますね。フィリピンでは市の中心地的なところに巨大ショピングセンターがあるのが日本と大きく違うところです。
高級ブランドショップが軒を連ねているのも、消費活動の旺盛さの一つの現れです。
ちなみに、フィリピンでは日本のラーメンが大ブームです。日本では考えにくいのですが100人以上座れるような大規模なラーメン店もあります。ラーメンの値段は日本とほぼ変わらず、フィリピンの物価水準からするととても高いのですが、大規模な店内が満員になっているのも驚くところです。

大規模な店内

このような消費活動を支えているものは何でしょうか?

1つは外国への出稼ぎ労働者の存在です。
フィリピンの人口の約10%に相当する、約900万人が海外で働いています。
これらの人々が持ち帰る外貨収入が大きく消費活動を支えています。

次に挙げられるのが富裕層の存在です。
日本では戦後に財閥解体、農地解放といった政策により富裕層が非常に少なくなりました。
しかし、フィリピンではそのようなことがなかったため、多くの富裕層が存在しています。
マニラの中心地には1000坪を超える大豪邸が立ち並んでおり、これらを見ると日本の普通のお金持ちと言われるレベルとはちょっと違うなと感じます。

最後に挙げるのが、外資系企業の進出です。
BPOが盛んなため、現地社員を管理監督する外資系企業の駐在員も多数居住しています。
高級コンドミニアムなどは外国人駐在員が多く居住しています。

これらの人々によってフィリピンの旺盛な消費活動は支えられているのです。

マニラに住むということ

マニラには外国人駐在員も数多く居住しており、日本人だけでも1万人程度が居住していることがわかっています。
ASEAN諸国の中で日本から最も近く、片道4時間しかかかりません 。また、時差も1時間しかないため、行き来しても体への負担が少ないのもいいところです。
マニラ市内は外国人駐在員が数多く住むマカティ地区、フォートボニファシオ・グローバルシティ地区といった場所は治安がとてもよいです。昼夜問わず、女性が1人歩きをしても全く危険はありません。
事実現地の女子大生などが1人で闊歩しているといった光景も見られます。
我々がお勧めする物件はこの地区にあります。
また居住する際に気になるのは医療事情でしょう。
マカティ地区にはマカティ・メディカル・センターといったアメリカの病院と同程度の医療サービスを受けられる病院もありますので安心です。
唯一住みにくいと思う点は慢性的な交通渋滞があることですね。
歩いて移動したほうがよっぽど早いって思える時があります。
交通渋滞に関しては現在メトロマニラ縦断高速道路が建設されており、これが完成すれば大きく緩和されるはずなので期待しましょう。
あと、特筆すべきは対日感情がいいことです。
日本に住んでいると、アジアの国はみんな日本が嫌いなのだろうか?と考えたりしますがそんなことはありません。対日感情が悪いアジアの国は中国と韓国・北朝鮮だけだと言っても言い過ぎではありません。大体の国では対日感情は良好です。
その中でも特にフィリピンは対日感情がよい国です。
フィリピン人は元々ホスピタリティにあふれていて、フレンドリーな国民性なのですが、それに加えて日本人が好きな人がとても多いため、快適な滞在を経験できるでしょう。
一番強調したいことが最後になりました。
東京や大阪の中心部で新築2000万円程度のマンションっていうと、ワンルームマンションしかないですね。ところがマニラ中心部では普通に80平米ぐらいの家具家電付きマンションが買えます。
それだけじゃないんです。
この金額だとフィリピンでは高級物件の部類になりますが、このような物件であればほぼ100%まちがいなくプール、フィットネスジム、会議室などのアメニティフロアが充実しています。

こんな感じのプールや、

アメニティスペース

こんなアメニティスペースやら、

フィットネス施設

こんなフィットネス施設があったりします。

特にプールはかなり使える施設ですね。
フィリピンは「常夏」の国なので、いつでも泳げるんです。これはいいですよ。

フィリピン不動産を投資として捉えると

1.日本のマンション投資事情

こんな素晴らしいフィリピンのマンションですが、残念ながら購入して住むことが出来る日本の方はごくまれでしょう。マンションを購入する目的のほとんどは投資目的になるかと思います。

さて、日本では投資用マンションがブームですね。
我々は不動産業を営んでいるのですが、日本国内に投資用マンションを買うことには非常に懐疑的にならざるを得ません。
日本は少子化社会で、不動産はどんどん余っていく時代になっていきます。
どう考えても、売買差益(キャピタルゲイン)を狙えるわけがないですよね。

そこで家賃収入(インカムゲイン)を狙うしかないわけです。

確かに新築マンションを購入すれば「最初は」儲かります。

キレイな新築のうちであれば借家人は比較的簡単に見つかりますので、
「お、これは儲かる!」
と錯覚するのです。
ところが、築10年とか経過すると、それよりも新しい物件が数多く建っているので、新しい物件よりも安くしないと借家人がつきません。利回りは悪化します。
これは誰でも知っていることですが、実はもう1つ見落としがちなことがあります。それは、

共益費は値上がりする

のです。
古くなれば設備の更新、メンテナンスが必要になるので、どうしても共益費を多くとらなければならなくなります。
古くなれば家賃は下がります。そして、共益費は値上げになる。
利回りはダブルの意味で悪化する運命にあります。

これを知らない、忘れているとひどい目にあいます。

投資用マンションのテレアポが盛んですが、マンションを売っている営業マンはこのあたりのことをちゃんと説明しているのかなあと他人事ながら心配になりますね。
テレアポをしている営業マンは買っているのでしょうか?儲かるなら自分でも買うでしょ?
ところが自分で買ったという話は聞いたことがありません。

2.マニラのマンション投資事情

我々はマニラの高級物件を投資目的の方に販売しているのですが、 何でもいいから買えばいいってわけではありません。
マニラで販売されているマンションのほとんどはワンルームマンションです。
確かに今までは手頃な価格のワンルームを買って、数年して売却すれば儲かりました。
これからも多分儲かるでしょう。
でも、売っているほとんどがワンルームであるため、供給過剰の兆しが見えてきています。
国際的な総合不動産コンサルティング企業であるコリアーズ・インターナショナルの調査によれば、マカティ地区では高級物件の空き家率は4.4%であるのに対して、それ以外は11.8%と比較的高い率になっています。また、15年度は特にマンションの完工が相次ぐ関係で、例年の倍以上の物件が売り出されると見られています。
長期トレンドにおいてはワンルームが大きく値崩れすることは考えにくいのですが、一旦調整が入る可能性が高いと考えられます。
ところが、高級物件は常に品薄であるため、値崩れすることはまず考えられません。
というわけで、手堅くいくならば高級物件を買うのがお勧めなのです。
さて、賃料つまりキャピタルゲインは取れるのでしょうか。
これに関しても、高級物件の月間の平均賃料の伸びは毎年、4.5%程の伸びを示しています。
日本ではちょっと考えられませんね。

マニラにポートフォリオを持ちませんか?

預貯金・日本の不動産を持つことを否定するものではありません。
しかし、これらはすべて円に換算される資産ですね。
預貯金で持っていることは、意識されないかも知れませんが、

「円を持つ」
「円で運用する」

という選択をしていることです。

「卵を一つのカゴに盛るな」

という有名なことわざがあります。
一つのカゴに卵を入れておいたら、なんかあった時に全部割れてしまうから、別々にしたらどうでしょうか?ということですが、これは投資先について指しています。
一つにすべて投資してしまっていると、それがだめになると全部だめになってしまうから、色々なものに分けて投資しましょうってことです。

円ですべて持っておくのは危険ではないでしょうか。

日本政府の負債は諸説あるものの、約1000兆円以上にも達しており、とてつもない増税をするか、日本円を輪転機で擦りまくるとかしない限りは破綻せざるを得ないと考えられます。
増税も、輪転機も、財政破綻も、それが現実になった時にどんな状況になるのか。
誰にも確かな未来の状況はわかりません。

その時にどんなことが起こるかは誰にもわかりません。

破裂する宿命の風船は刻一刻と膨らんでいます。

その前に、円以外に投資しておきませんか?その投資先としてマニラの高級不動産は非常に有望であると力説しておきたいのです。

新興国であるフィリピンは人口が増大しています。
それ故に市場規模は拡大するため経済発展することはほぼ間違いないと考えられます。
それ故に投資先として、とても有望だと我々は考えているのです。

是非、我々にご相談下さいませ。

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